土地購入手続きと言えば、何だか大げさなことのようにも思える。
が、土地は日々の生活の消費財と違って値段もべらぼうに高く、他の物で代替もできにくいオンリーワンのものである。


従って、土地購入でミスやトラブルがあると後々面倒なことになりかねない。
で、間違いのない様に、各段階ごとに手順を踏んで書類に残しておく様な手続きを取ることが多い。


それは決して面倒なことではなく、あとで言った言わないなどのトラブルを避けるためである。
そう考えてみれば、ある意味慎重かつ万全なやり方でもある。


まず、土地購入に関しては、希望物件の概要をはっきりさせる必要がある。
どういう目的で土地が必要なのかによっても、当然に土地の探し方が異なってくる。


例えば、極端な例ではあるが閑静な住宅街の中にパチンコ屋や葬儀場は無理な話だし、電気や水道のない山の中に住宅を建てるのも大変だ。


まあ、普通の人が土地を探す場合は、大抵は住宅建築が目的だから、土地の大きさ、道路との関係や土地の形状、駅や学校など公共機関からの距離などと予算を確認すれば、おおよその見当がつくものだ。


これらの希望を、物件の申込書に大まかに書いておくのが一つの手続き。
希望に沿ったものをどこまで探してくるのかが不動産屋の腕の見せ所になる。


お眼鏡にかなったものが見つかれば、概略代金の試算が必要になる。
つまり、本体価格だけではなく、付随費用があれこれと結構かかるのである。
少し大目に見て本体価格の1割増しぐらいのお金を用意できるなら、ほぼ問題がないはずだ。
まあ、5%前後で収まることが多いとは思うのだが、あくまでケースバイケースか。


概略のお金がローンもひっくるめて用意できる目途が立てば契約の手続きとなる。
勿論その前には、重要事項説明で物件の詳細をよく確認しておくに限る。
これが問題無ければ契約の締結であるが、契約時に手付金が売買代金の1割程度は必要となる。


残りは、登記の書類が全て用意できた時に最終決済として支払うのが普通の流れだ。
途中で気が変わったり意に沿わないことも出てくるかもしれない。


そんな時は、どうしても嫌なら手付金を放棄すれば契約の解除が出来る仕組みになっている。
その時期なども多少ややこしいことがあるが、出来れば慎重に判断しておいて、途中で止めになるような羽目にならないことがいい。


こうした大まかな流れは、最初に不動産業者に説明を求めて確認しておくことがベストである。




土地購入の注意点とは何か。


勿論、騙される騙されないという話ではない。
それは次元の違う話だ。
土地は数千万円もする高価なもの、誰だって失敗はしたくない。
だからよほどの場合でないと騙されるということにはならない。


一獲千金を夢見たり、逆に相手の弱みに付け込んでなんてことを考えると、とんでもないことになるのだ。
それは、己の欲ボケから生じることでもある。


土地といえども、物が目の前にあり適正な価格があるのだ。
その物件に応じた価格なら、お互いが納得できる。
納得できなければ契約が成立せずに物別れになるだけだ。


だから、大根一本買うのや洋服1着買うのと基本的なことは変わらない。
あくまで、自分の希望を明確にさせておいて、その条件に合ったものを選択するという姿勢さえ貫けば、余程のことでないと失敗という感情にならないはずである。


土地は一つしかないから、と急がされて十分に調査もせず、自分の希望もあいまいなままに契約すれば後悔することも当然に多くなる。
が、納得して契約さえすれば、後で悔やむことはない。

ただ、土地の値段は時代や社会情勢によって異なるので、あとで大きく上がったり下がったりするかも知れないが、それは人知の及ぶ範囲ではない。


境界をきっちりと明示しておくことや、売主の権利関係、すなわち誰が本当の所有者であるのか、共有の土地であれば全員が合意しているのかなどの注意点は専門家が重要事項説明書で明確にしてくれる


この大根は、この洋服は、これで納得できるかという基本的な判断を、土地についてもあまり大げさに考えないでするだけのことである。

土地購入に諸費用はつきもの
1000円の物を買って5%の消費税を取られるような感覚である。
税金だからやむを得ないとあっさり支払うのか、もう少し何とかならないかと頑張ってみるのか・・。


ただ、印紙税や登録免許税などの租税に関しては、いくら値切ろうとも受け付けてはくれない。
徒労に終わるだけだから無駄な努力はしない方がいい。


ローンの諸費用も、嫌なら借りるなとそっけないはずだから、これも抵抗できない。
自分で保証人を見つけてくるか、現金を用意してローンを組まないか、さもなければ頭を下げてローンを組むしかない。


となれば、あとは仲介費用。
これは、法律で3%プラス6万円が上限と定めてある。
これ以上は取ってはだめだということである。


が、逆に言えば、それ以下ならいくらでも良いわけだ。
少なくとも半端なプラス6万円ぐらいは値切れる。
いや、3%を半分とまではいかなくても1%ぐらいは交渉で何とかなるかもしれない。


1%といえども、数千万円の1%である。
数10万円ものお金を何とかなるとすれば、目の色を変えた方がいい。
少なくともリッター2円安いからと、わざわざ遠いガソリンスタンドまで足を運ぶより余程まともだ。


秘訣は、最初にディスカウントの交渉をそれとなくしておくこと
少なくとも、法定上限丸々とりませんよね・・、ぐらいかましておけば何らかの効果があるはずだ。


向こうも商売である。
ダメもとでやってみる値打ちは十分にあるはずだ。


土地購入するにも税金がかかる
残念ながら、この世に税金にない国はなさそうである。


ただ、土地だけに限って言えば、土地は消費するものではないので消費税はかからない。
これだけで何十万円も違ってくるので、ここは大きなポイントだ。
ただし、建物にはキッチリとかかってくる。


まず、土地や建物の不動産には契約がつきもの。
で、契約書に貼る印紙に印紙税がかかる。
1000万円超5000万円以下で1.5万円である。


不動産取得税は都道府県が課す税金で、原則4%、特例措置で3%となっている。
これもかなり大きな額になるが、建物を建てる場合は床面積に応じた減額があるので、県税事務所で確認をしておくといい。


土地を購入すると、土地に名前がないので、これは俺のものだということを公にしておかねばトラブルが生じかねない。
それが登記である。


法務局で行うのであるが、実際には司法書士に費用を払ってしてもらうことになる。
所有権の移転登記は自分のものであることの宣言、ローンを組んだ場合は抵当権の設定登記を貸主からさせられる。


お金を貸した側も、後で知らないと言われないように、またあちこちで無作為にお金を借りまくって
返してもらえなくなることを恐れて、それなりに登記の処置をしておくわけだ。


税率は、保存登記と抵当権設定登記が0.4%、移転登記は2%だが軽減措置がある。


課税標準は固定資産税の評価額なので、実際の売買価格とは異なるが、税金で5%程度は必要になってくることを覚悟しておくといい。

土地購入をする際には、土地本体の価格以外に諸費用が色々と生じてくる。
土地の価格が半端ではないので、諸費用といえども数十万円は当たり前でビックリする人も多い。
また、あらかじめ諸費用の概算をしておいて、本体価格以外に用意しておかねばならない。


仮に土地価格を1000万円とする。
かなり安い様な土地ではあるが、地域も坪数も分からないので、正確には安いとも高いとも言えないはずである。


この1000万円を基準にして諸費用の概算を求めてみる。
大きなところでは仲介費用


知り合い同士では不動産業者無しで取引することも可能であるが、あとでのトラブルを避ける意味で契約書だけはちゃんと作っておきたい。


また、土地については境界の明示や、変なものが地下に埋まっていないか、家はチャンと建てられるか、道は公道かどうかなど確認しておかねばならないことも多い。
そうしたことを調べて、後でもめないようにするための費用が仲介手数料に入っていると思えば、びっくりするほど高くはないのかもしれない。


ともかく仲介手数料は最大で3%プラス6万円要るので36万円になる。


次いで大きいのがローン手数料や保証料
勿論キャッシュで購入できる人には無用のものであるが、大抵はローンを組む。
銀行も担保がないとお金を融資してくれないので、保証人を立てるか保証協会を利用する。
ここに費用が発生するわけであるが、金額や返済期間によってその金額も異なってくる。
が、10万円以上することだけは間違いない。


後は、印紙代や登録免許税などの税金や司法書士に支払う登記費用などで5~10万円ぐらいはどうしても必要になってくる。


となれば、概算50万円は下らない。
1000万円の土地でも別途50万円以上の費用が必要で、金額が増えれば比例しないまでも当然多くなる。


後でビックリすることがない様に、あらかじめ本体以外の費用を見積もっておかねばならない






土地購入ガイドとは何と大げさなと考える人と、ともかく慎重にと感じる人の2通りあるだろう。


土地購入は、人生に何度もあるわけではなく、数百万円、数千万円もの大金をはたくのだから間違いのないようにしたいのは誰しも同じ思いであろう。
しかし、金額を別にすれば、洋服を買うのと基本的なところで大差はない。


が、そんなことはないと否定する人も多いだろう。
確かに、洋服と違って土地は一つしかないのでやり直しがききにくい。


一度決めてしまったら訂正するのが大変だ。
だからそんな時のために且つ後でトラブルが起きないように契約書を作って、詳細にわたる取り決めをしておくのだ。


ともかく最も大切なことは、購入しようとする土地がどの程度に美人で、どこまで欲しいのかということをじっくりと考えてみることである。
それを土地購入ガイドと考えてみればいい。


そういう意味では、洋服と違って衝動買いは出来ない。
どんな理由で、その土地が欲しいのか。
その土地にまつわるややこしい話はないか?
土地の経歴や周りの環境はどうなのか、など、結婚相手を色々と調べてみるのと同様な手続きがいる面があるのだ。


詳細に調べるには、やはりその道のプロである不動産業者に頼るのが一番いい。
それも、一人だけとか1社だけというのでなく、複数の業者から情報を集めて整理しておくのがいい。


最終的にお願いするのは一人にしても、それまでは色々と付き合いをしておくと感じも分かってきっとプラスになる。
結婚前の交渉のようであるが、いかがわしいものでなければ、ぜひトライしておくといい。


土地や建物、すなわち不動産に関することについて、不動産業者は契約前に重要事項説明というものを交付して説明をする義務があるので、その書類を見れば都市計画のことを含め色々分かるようになっている。
問題は、それを理解する能力かもしれない。


その意味で少しは不動産のことを興味を持って勉強しておくと何かと都合がいい。


土地購入は、その対象の土地に惚れて、ぜひとも欲しいという気持ちになるのであれば、あとは手続き上のことになるので、信用のおける業者さえ選べば、それほど恐れることもない。


土地購入ガイドとは、単に土地を購入する手続きだけでなく、そこに至る心構えだと考えてみると案外失敗しないものである。





土地購入資金

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土地購入資金をどうするのかは常に悩まされる問題である。
勿論、手元資金が潤沢にさえあれば何の心配もないのであるが、大抵はそううまくはいかない。


と言って、資金援助してくれる両親等があればいいが、それも甘い考えである。
やはり、自分で何とかするしかない。
で、どうすればいいのか。


まず、全容を絵に描いてみなければならない。
つまり、土地購入に要する費用である。
この場合、土地だけで済むのか、当然のこととして家を新築するのであれば、その費用も考えておかねばならない。


今回は、ともかく土地だけに絞るとすれば、全体でいくらの費用がいるのか。
これを概算で出さなければならない。


次に取得するためには仲介業者に支払う手数料や、登記の為の税金、印紙代や司法書士に支払うお金等が必要となる。
更に借入れにローンを組むとすれば、その手続き費用、保証料や手数料も必要になってくる。


かなり荒っぽい計算になるが、土地本体価格を100とすれば5%の5程度は必要になるかもしれない。
少なくとも1割増しに見ていれば、何があってもまず大丈夫だ。


土地購入は一生の問題
金額も、タイミングも、場所もうまくフィットせねば中々ゴーサインを出しづらい。
慎重になり過ぎるぐらいでちょうどいいかもしれない。



土地購入で注意点というと、すぐに騙される騙されないという話が出てくる。
しかし、今の時代に人を騙してうまい話はそう長続きしないはず。
まして、高額な土地の話である。


土地購入は、金額が大きいので、ちょっとしたことですぐに何万円どころか何十万円、何百万円もの差が出ることはある。
しかし、それと騙す騙されるとは別問題。


あらかじめ、それぞれの条件をよーく話あい吟味して決めておけば、お互いに納得できるところは見いだせるはずである。


よく考えてみてほしい。
売主は少しでも高く売りたい、買主は少しでも安く買いたい、これに尽きるのである。
だから、お互いに納得できる接点を見つけてまとめるのが仲介業。
そこをどう折り合いをつけるかというのが腕の見せ所。


土地の売買では、どちらかが納得できなかったら、その話がまとまらないだけなのである


拠点を構えて営業をしている不動産業者なら、すぐに逃げることももちろんできないので、おかしなことなどするはずもない。
よりリピーターを獲得するために、それなりのサービスをして応えているはずだ。


もしも土地購入で騙されたなんて思うようなら、前提が間違っていたか、考え方や希望を十分に説明していなかったからに違いない。


ただし、あとから土中にとんでもないものが埋まっていたとか、となりに高層のビルが建ったとか、変な人が住んでいたなんてことが分かることもある。
だけど、それは土地の売買時点で分からなかったことであり、都合の悪さによって、損害賠償を求めたり契約を無かったことに出来る場合もある。


こんなことを相談できるのが、まさに信用のおける業者であり、大抵のところはそれなりに対処してくれるはずだ。


土地購入の注意点の根幹は、希望や意思をはっきりと説明しておくことと、イエスノーを明確にすること。
希望に沿わないことや納得しないことにいい加減に返事をしないことである。




土地購入の仲介手数料は3%+6万円で計算する。
プラス6万円は何かとよく聞かれるが、決して端数ではない。


仲介手数料の上限として200万円までは5%、200万円を超えて400万円までは4%、400万円以上は3%で計算するように決められている。


従って、最初の200万円については3%より2%多い5%で計算するから
この2%分は200×2%=4万円
次の400万円までの200万円は3%より1%多い4%で計算するから
この1%分は100×1%=2万円
合計4+2=6万円となる。


そこで400万円を超える時は、便宜上全て3%で計算しておいて最初の各200万円分の手数料6万円を足せば計算が早く出来ることになるので、別途足す慣習である。


ただし、この仲介手数料は上限の計算であるから、これ以下ならいくらでもよいわけだ
土地や建物の売買には不動産業者を通すことになるだろうから、あらかじめ交渉してまけてもらうことも可能なはずである。

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